Um dos maiores atrativos de investir em imóveis na planta em Dubai não é apenas o preço abaixo do mercado pronto, é a flexibilidade nas formas de pagamento. Diferente do Brasil, onde financiar um imóvel em construção costuma passar obrigatoriamente por um banco, em Dubai a maior parte dos investidores paga diretamente à construtora, seguindo um cronograma acordado no contrato. Neste guia, você entende como isso funciona na prática — e quando vale a pena buscar financiamento bancário.
O que são planos de pagamento na planta
Ao comprar um imóvel na planta (off-plan), o comprador assina um contrato chamado SPA (Sale and Purchase Agreement), no qual fica definido:
O valor total do imóvel;
O percentual de entrada;
O cronograma de parcelas durante a construção, vinculado ao avanço da obra ou a datas fixas;
O percentual restante a ser pago na entrega das chaves ou após (post-handover).
Estrutura comum de um plano de pagamento
Os planos variam por construtora e projeto, mas os formatos mais comuns são:
10/60/30: 10% de entrada, 60% distribuído durante a construção, 30% na entrega ou após;
20/80: 20% de entrada, 80% dividido ao longo da obra, sem saldo pós-entrega;
1% ao mês: entrada reduzida seguida de parcelas mensais fixas de 1% do valor do imóvel até a entrega;
Post-handover: parte do saldo (geralmente 20% a 40%) é paga ao longo de 1 a 3 anos depois de receber as chaves, o que permite inclusive alugar o imóvel enquanto ainda está pagando.
Financiamento bancário para estrangeiros
Sim, é possível financiar um imóvel em Dubai como não-residente, incluindo brasileiro, mas com algumas particularidades:
A maioria dos bancos só financia imóveis prontos ou em fase avançada de construção, não no lançamento;
O LTV (percentual financiável) para não-residentes costuma ficar entre 50% e 65% do valor do imóvel, exigindo entrada maior do que a de residentes locais;
É necessário comprovar renda, geralmente com holerites, declaração de imposto de renda e extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses;
Taxas de juros e prazos variam por banco, mas o processo de aprovação costuma levar de 2 a 4 semanas.
Pagamento direto à construtora vs. financiamento bancário
| Critério | Pagamento à Construtora | Financiamento Bancário |
|---|---|---|
| Disponível para imóveis na planta | Sim | Raramente (apenas fase avançada) |
| Entrada mínima | A partir de 10% | Geralmente 35% a 50% para estrangeiros |
| Burocracia | Baixa | Média a alta (comprovação de renda) |
| Juros | Não há (parcelamento direto) | Sim, definidos pelo banco |
| Velocidade de aprovação | Imediata (contrato) | 2 a 4 semanas |
Na prática, a maioria dos investidores brasileiros que compra na planta opta pelo plano de pagamento direto com a construtora, justamente por não haver juros e pela burocracia ser muito menor.
Documentos necessários
Passaporte válido;
Comprovante de endereço no Brasil;
Comprovante de origem dos fundos (para compliance/AML);
No caso de financiamento bancário: comprovante de renda, declaração de imposto de renda e extratos bancários.
Simulação de exemplo
Considerando um imóvel de AED 1.000.000 com plano 10/60/30 em uma construção de 24 meses:
| Etapa | Percentual | Valor (AED) |
|---|---|---|
| Entrada (reserva) | 10% | 100.000 |
| Parcelas durante a construção (mensais/por marco de obra) | 60% | 600.000 |
| Na entrega das chaves | 20% | 200.000 |
| Pós-entrega (12 meses) | 10% | 100.000 |
Esse formato permite começar a receber renda de locação já no início do pagamento pós-entrega, enquanto ainda finaliza o saldo do imóvel.
Riscos e cuidados
Atraso na obra: Verifique o histórico de entregas da construtora e cláusulas de compensação por atraso no contrato;
Variação cambial: Como os pagamentos são em AED ou USD, é importante considerar a exposição cambial ao planejar o fluxo de caixa;
Leitura atenta do SPA: Todo cronograma de pagamento deve estar formalizado no contrato, nunca apenas em brochuras comerciais;
Taxas adicionais: Taxa de registro no DLD (4% do valor do imóvel) e taxas de manutenção (service charges) devem entrar no seu planejamento financeiro.
Perguntas frequentes
Posso pagar o imóvel todo à vista?
Sim, muitas construtoras oferecem desconto para pagamento à vista (cash payment), geralmente entre 5% e 10% sobre o valor total.
O que acontece se eu atrasar uma parcela?
Depende do contrato, mas geralmente há multa e, em casos de inadimplência prolongada, a construtora pode cancelar o contrato e reter parte dos valores pagos — por isso é essencial revisar o SPA antes de assinar.
Brasileiro pode financiar direto com banco em Dubai sem morar em Dubai?
Sim, diversos bancos locais oferecem linhas específicas para não-residentes, mas com entrada maior e documentação mais rigorosa.
O plano pós-entrega (post-handover) tem juros?
Normalmente não, desde que esteja dentro do prazo acordado no contrato original. Atrasos podem gerar encargos.
Conclusão
Entender a estrutura de pagamento é tão importante quanto escolher o bairro ou a construtora certa. Um bom plano de pagamento pode transformar o mesmo imóvel em um investimento muito mais acessível, ou se mal avaliado, em um compromisso financeiro fora do seu planejamento.
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