Um dos maiores atrativos de investir em imóveis na planta em Dubai não é apenas o preço abaixo do mercado pronto — é a **flexibilidade nas formas de pagamento**. Diferente do Brasil, onde financiar um imóvel em construção costuma passar obrigatoriamente por um banco, em Dubai a maior parte dos investidores paga diretamente à construtora, seguindo um cronograma acordado no contrato. Neste guia, você entende como isso funciona na prática — e quando vale a pena buscar financiamento bancário.
## O que são planos de pagamento na planta
Ao comprar um imóvel na planta (off-plan), o comprador assina um contrato chamado **SPA (Sale and Purchase Agreement)**, no qual fica definido:
– O valor total do imóvel;
– O percentual de entrada;
– O cronograma de parcelas durante a construção, vinculado ao avanço da obra ou a datas fixas;
– O percentual restante a ser pago na entrega das chaves ou após (post-handover).
## Estrutura comum de um plano de pagamento
Os planos variam por construtora e projeto, mas os formatos mais comuns são:
– **10/60/30** — 10% de entrada, 60% distribuído durante a construção, 30% na entrega ou após;
– **20/80** — 20% de entrada, 80% dividido ao longo da obra, sem saldo pós-entrega;
– **1% ao mês** — entrada reduzida seguida de parcelas mensais fixas de 1% do valor do imóvel até a entrega;
– **Post-handover** — parte do saldo (geralmente 20% a 40%) é paga ao longo de 1 a 3 anos **depois** de receber as chaves, o que permite inclusive alugar o imóvel enquanto ainda está pagando.
## Financiamento bancário para estrangeiros
Sim, é possível financiar um imóvel em Dubai como não-residente, incluindo brasileiros — mas com algumas particularidades:
– A maioria dos bancos só financia imóveis **prontos ou em fase avançada de construção**, não no lançamento;
– O LTV (percentual financiável) para não-residentes costuma ficar entre **50% e 65%** do valor do imóvel, exigindo entrada maior do que a de residentes locais;
– É necessário comprovar renda, geralmente com holerites, declaração de imposto de renda e extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses;
– Taxas de juros e prazos variam por banco, mas o processo de aprovação costuma levar de 2 a 4 semanas.
## Pagamento direto à construtora vs. financiamento bancário
| Critério | Pagamento à Construtora | Financiamento Bancário |
|—|—|—|
| Disponível para imóveis na planta | Sim | Raramente (apenas fase avançada) |
| Entrada mínima | A partir de 10% | Geralmente 35% a 50% para estrangeiros |
| Burocracia | Baixa | Média a alta (comprovação de renda) |
| Juros | Não há (parcelamento direto) | Sim, definidos pelo banco |
| Velocidade de aprovação | Imediata (contrato) | 2 a 4 semanas |
Na prática, a maioria dos investidores brasileiros que compra na planta **opta pelo plano de pagamento direto com a construtora**, justamente por não haver juros e pela burocracia ser muito menor.
## Documentos necessários
– Passaporte válido;
– Comprovante de endereço no Brasil;
– Comprovante de origem dos fundos (para compliance/AML);
– No caso de financiamento bancário: comprovante de renda, declaração de imposto de renda e extratos bancários.
## Simulação de exemplo
Considerando um imóvel de **AED 1.000.000** com plano 10/60/30 em uma construção de 24 meses:
| Etapa | Percentual | Valor (AED) |
|—|—|—|
| Entrada (reserva) | 10% | 100.000 |
| Parcelas durante a construção (mensais/por marco de obra) | 60% | 600.000 |
| Na entrega das chaves | 20% | 200.000 |
| Pós-entrega (12 meses) | 10% | 100.000 |
Esse formato permite começar a receber renda de locação já no início do pagamento pós-entrega, enquanto ainda finaliza o saldo do imóvel.
## Riscos e cuidados
– **Atraso na obra** — verifique o histórico de entregas da construtora e cláusulas de compensação por atraso no contrato;
– **Variação cambial** — como os pagamentos são em AED ou USD, é importante considerar a exposição cambial ao planejar o fluxo de caixa;
– **Leitura atenta do SPA** — todo cronograma de pagamento deve estar formalizado no contrato, nunca apenas em brochuras comerciais;
– **Taxas adicionais** — taxa de registro no DLD (4% do valor do imóvel) e taxas de manutenção (service charges) devem entrar no seu planejamento financeiro.
## Perguntas frequentes
**Posso pagar o imóvel todo à vista?**
Sim, muitas construtoras oferecem desconto para pagamento à vista (cash payment), geralmente entre 5% e 10% sobre o valor total.
**O que acontece se eu atrasar uma parcela?**
Depende do contrato, mas geralmente há multa e, em casos de inadimplência prolongada, a construtora pode cancelar o contrato e reter parte dos valores pagos — por isso é essencial revisar o SPA antes de assinar.
**Brasileiro pode financiar direto com banco em Dubai sem morar lá?**
Sim, diversos bancos locais oferecem linhas específicas para não-residentes, mas com entrada maior e documentação mais rigorosa.
**O plano pós-entrega (post-handover) tem juros?**
Normalmente não, desde que esteja dentro do prazo acordado no contrato original. Atrasos podem gerar encargos.
## Conclusão
Entender a estrutura de pagamento é tão importante quanto escolher o bairro ou a construtora certa. Um bom plano de pagamento pode transformar o mesmo imóvel em um investimento muito mais acessível — ou, se mal avaliado, em um compromisso financeiro fora do seu planejamento.
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